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单价又降近2000元!合肥某盘公寓卖出白菜价,公寓到底能不能买?40年产权的梗谁来买单?

来源:365淘房 2018-05-11 09:48
摘要:近日,就有网友跟小编曝光,合肥某地处经开区的肥西产证的H盘40年产权的小公寓就在特价促销,令人惊讶的是,这个促销价真是相当“折上折”的感觉,因为,单价普遍降了1000多元一平米,甚至有的户型单价降了近2000元。

 

尽管当下合肥楼市稳中前行,但高价盘依然让购房者倍感压力,房贷利率上浮也让购房者捉襟见肘。与此同时,市面上也不乏低价促销盘,有的一开盘即刻被抢,还有的却甚至需要降价或特价促销……

 

某盘小公寓单价降近2000元

 

近日,就有网友跟小编曝光,合肥某地处经开区的肥西产证的H盘40年产权的小公寓就在特价促销,令人惊讶的是,这个促销价真是相当“折上折”的感觉,因为,单价普遍降了1000多元一平米,甚至有的户型单价降了近2000元。

 

该网友表示自去年夏季该盘首开盘时,她就比较关注,因为此房产属于肥西产证不限购,就打算入手投资一套,后因为其他原因没有买,但是之后发现,该盘从去年夏季至现在,期间多次降价,且一次比一次低,直到近日,又继续特价。

 

根据置业顾问发给网友的促销活动价中可看出,该盘小公寓原单价7400-8000元一平米,而现根据不同面积只要先交团购特价金35000元、45000或60000元就可以享受单价优惠的待遇,而优惠后的单价在5700-6400元一平米左右,相比原价每平米降了1000多元,甚至逼近2000元。

 

虽然这些特价优惠的前提条件是需要交所谓的购特价金35000元、45000或60000元,才能享受低价。但从图中能看出:

 

若是买67.6平的该盘公寓

 

原单价7270.71元/㎡,总房款491500元

 

现交60000元的团购特价金后享受5777.33元/㎡的单价优惠,总房款是390548元相比之下总房款优惠了100952元而除去此前交的团购特价金 100952-60000=40952元


也就是说最后还是优惠了4万多元,这对于购房者来说已经很欣慰了。

 

为什么降价?置业顾问回复尾盘特价优惠活动

 

为什么降价?这也许是广大购房者有点疑虑的问题,据该盘置业顾问回复网友说:本次降价是因为该小公寓卖的比较火,而现推的这些房源是尾盘,所以特价促销。

 

也许这是为了加快该盘去化速度?暂且大家也不是特别去深入挖掘。因为对于购房者而言,相比之下,在优惠下,买不买才是重中之重!

 

购买者多犹豫不决 40年产权的梗隐隐存在

 

其实,该盘小公寓虽是肥西产权,但地处经开区西南,不仅能受到经开区周边大型商圈的辐射,距离桃花镇较近。可以说是肥西和经开之间的好地段了,而且不限购也给部门外地购房者带来福音。但是,该小公寓是40年产权,这一点让购房者多少有个梗。

 

虽然,随着合肥政府对商业地产去库存的重视,40年产权公寓也不断迎来利好,可享受民用水电收费待遇,但是,作为投资来说,小公寓的投资潜力本就没有住宅大,如果不是70年产权,就不能学区落户,这样难免或将遇到后期转手困难的囧境。

 

据了解,多位准购房者,对类似这样40年产权公寓的购买,有些犹豫不决。

 

网友A:这样40年产权的小公寓,作为我们年轻上班族来说,可以入手自住,省得租房,也算是过度或投资,但后期还是要换大房,所以就得考虑这样的公寓地段好不好,以后转卖方便不方便,得慎重。

 

网友B:现在商业地产并不是很景气,像这样40年产权的房子,如果资金不是很充裕还是不要轻易投资。网友

 

网友C:买公寓可以,但是还是要看产权是不是70年,40年的虽然享用水电优惠,但不能落户,孩子上学还是麻烦,只能出租,靠租金赚钱哪有买直接买住宅转卖划算。

 

40年公寓优缺点解析

就小编来说,40年公寓和70年公寓没有绝对的谁好谁坏,但是购房者一定要认清事实后,根据自我需要再作决定。


40年商住公寓优势

40年产权公寓其实是商住房,所谓商住房,就是土地的真实性质是商用,但开发商建造的房屋形式类似于住宅,可以供居住使用。

 

因为不限购,不限贷,门槛还低,40年产权公寓有自己的吸引力。另外,其在价格上也比一般会比市场上的住宅便宜20%-50%,再加上面积小,总价低。面对这样的诱惑,很多刚需族会希望先购置一套作为过渡。

 

而且现在很多40年公寓会做成loft,设计上很有灵活性,有的会位居城市核心繁华地段,甚至部分开发商会配备知名物管公司来进行服务,出租率方面较高,吸引一部分投资需求的人群,会考虑购买商住用于租赁从而获取回报。

 

但是,土地的使用权性质不一样,决定了40年公寓本质上跟住宅是不一样的。

 

40年商住公寓弊端

购买商住公寓是不能落户的,因而与所属区域的学区房无关,如果部分开发商承诺可以就近入学,也只是有学位。

 

另外,公寓的贷款不能使用公积金,也不能以购买了公寓为由提取公积金,因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项。商业公寓首付比例最低5成,住宅可以最低3成。商业公寓贷款周期最长10年,住宅最长30年。

 

还有,40年公寓居住成本比住宅要高。首先,公寓要用商用水电,粗略地讲,商用水电大概是民用水电的一倍。此外,部分公寓是不能通煤气管道,物业管理费用也比住宅高出很多。

 

虽然目前合肥市对于商住公寓政策利好有推进,但符合条件的几乎没有,也就是说离商住公寓享受民用水电以及挂学区的“春天”还有很长一段路要走。

 

最后,商住公寓最让人头疼的还是高税费。40年的公寓如果要转手的话,费用非常高,需要征收营业税、土地增值税、个税等,需缴纳交易总价差额的55.6%(20%个人所得税+30%土地增值税+5.6%营业税)。

 

简单点说,以原值45万,现价190万的二手商住房为例,买家在购买时税费至少85万。也正是因为税费高导致40年公寓转手交易相对住宅更困难。

什么样的购房者适合40年公寓?

 

投资or资金受限,40年公寓可“过渡”

 

但如果你资金受限但又想要一个崭新的生活环境,或者属于限购范围内的投资客,或者是单身商务人士希望能够在合肥有一个立足之处,我个人建议可以看看40年公寓。

 

首先没有学区牵绊,其次对于配套方面没有太多要求,面积小单价和总价都不高的商住公寓完全可以成为过渡的选择,注意我说的是过渡,毕竟成为住家的终极选择,还是有距离。

 

但切记选个地段好的地方,或者商业写字楼集中地方,这样上班族多,利于出租,且地处繁华,后期转卖也相对顺利。

 

7步鉴定什么样的公寓可入手

40年公寓可以入手,但跟住宅一样,你必须得好好鉴定下,它们的价值在哪儿,在这里我们要分7步走。


 

 

第一步,查询官方网站上是否有楼盘预售证。预售证查得到,说明产权方面没问题,不然是领不出预售证的。如果连预售证都没有,直接劝你不要购买,实在喜欢等交付了去二手房市场。

 

第二步,关注楼盘开发商,有大牌房企开发的商住公寓,自然是首选,但对于一些名不见经传,百度上都搜不到信息的开发商,你要三思,对于40年公寓,我个人建议宁愿不买也不能买错。

 

第三步,看价格。住宅与公寓一直存在着价差,价差是多少,才合理,才值得购买?

 

先抛开品牌因素,合肥不少40年公寓比同小区住宅产品单价低5000+元/㎡,当然也有部分因区位优势和设计因素单价较高,因此这可以作为你入市合肥公寓的一条参考线。

 

第四步,测算今后的出租回报。看看周边同类型公寓能租多少,或者看看商品房能租多少,再回过来预估下自己的。其次要看边上的大致承价能力,住宅类的房源,都是租给谁的,他们都愿意花多少钱。

 

四通八达的地方、有景观优势的地方、企业密集的地方,出租都会比较活跃,还有一点很多人没留意到,就是学校,边上有优质学区的地方,出租的灵活度、回报率都比较理想。

 

对于可以考虑市区核心位置、配套已经完善、周边已体现出高房租的商业公寓,作为依靠高租金的长线投资。短线投资近期考虑出售变现的不推荐。

 

第五步,看周边与你竞争的房源有多少。就是供求关系。有些新区,规划了不少的住宅用地以及商业用地。住宅都开发完了卖掉了,剩下的商业,这么大的体量怎么办呢?说不定边上的项目也有千把套。

 

如果周边竞争性房源过多,但居住人群少,各大楼盘去化都不是很理想的话,不建议购买;相反如果板块内需求高房源少,则可考虑买入,安全性要高些。

 

第六步,未来有没有良性上涨的空间。这个就不仅仅是租金了,而是房价上涨时,你也能尝到点甜头。尽管说酒店式公寓不是必需品,但买了总是盼涨的,这就看周边对这类房源的需求量有多少、供应量有多少。

 

第七步,冷静理性对待市场。买房人,销售人员说的任何项目优势都不能完全相信和依赖,要知道真正会长期服务你的,是物业,不是销售嘴里的“甜言蜜语”

 

最后,小编也不忘再唠叨一句,如果你实在看不上40年公寓,但资金又有限买不起大住宅,又想孩子上个好的学区,怎么办?

 

那么,小编还是果断劝你买个70年的小公寓吧,特别注意要买个好学区的70年公寓,方便落户,且总价低,后期也好转手。再保险点,那就买二手房的70年名校学区公寓,因为你买个新公寓房,即使是70年产权,但新房学区一般是确定不了的,而二手房是可以确定其学区的。

 

那么,合肥较热门的公寓有哪些呢,最后小编给大家罗列如下!

 

热门二手房公寓
小区 挂牌均价(元/㎡)
峰尚国际公寓  13806
顶峰国际公寓  21227
国耀园上园 14116
美生滨江花月 15760
华润凯旋门, 25183
华盛格林雅地 14660
景尚名郡 14390
华凤国际 12701
童话名苑 15768
国轩K西嘉 15875
滨湖家园 17489
中铁国际城品园 18523
保利梧桐语 15145
青年城1号 14000
光明观澜学府 12279
华水公寓 13680
宝业城市绿苑西区 18331
华地翡翠蓝湾 12281
新华国际广场 17916
自由舱公寓 12022
龙湾国际公寓 11938
绿城百合公寓 21033
苹果公寓 12287
金地国际城 16019
江南新里程 17623
上元公寓 15692
绿城玉兰公寓 20780
华地公馆威廉公寓 21948
兰亭公寓 17049
安粮城市广场 17932
东海大麦公寓 12481
金大地1912 21072

 

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